Gebäudetyp E: Justizministerium legt Gesetzentwurf für einfacheres Bauen vor

Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen lässt, soll künftig leichter auf Komfortstandards verzichten können, ohne rechtliche Risiken einzugehen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat dazu einen Gesetzentwurf zum sogenannten Gebäudetyp E veröffentlicht, wie das Ministerium mitteilte. Ziel ist, den Wohnungsneubau einfacher und günstiger zu machen.

Als Grundproblem benennt das BMJV die hohen Kosten für neu errichtete Wohnungen hierzulande, die im internationalen Vergleich sehr hoch ausfallen. Bauen nach einem günstigeren Standard scheitere oft an rechtlichen Unsicherheiten. Der Entwurf entstand in enger Abstimmung mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und sieht eine Änderung des Bauvertragsrechts vor. Künftig sollen Bauherren und ausführende Firmen unkompliziert und mit klarer Rechtslage festhalten können, dass ein Gebäude ohne bestimmte Komfortausstattung entsteht.

Zwingende staatliche Vorgaben, etwa zu Brandschutz, Belichtung und Statik, bleiben unberührt. Erfahrungen aus Pilotprojekten zeigen laut BMJV, dass der Verzicht auf Standards über den gesetzlichen Mindestanforderungen die Bauwerkskosten um etwa 10 bis 15 Prozent senken kann. Wie viel tatsächlich eingespart wird, hängt von den Rahmenbedingungen und den umgesetzten Maßnahmen ab.

Die Kernpunkte des Entwurfs

Freiwillig: Die Vertragsparteien können den neuen Gebäudetyp-E-Basisstandard vereinbaren. Tun sie das nicht, gelten die bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts (Opt-in-Lösung).

Sicherheit und Wohngesundheit: Die Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Bauordnungsrechts müssen weiter eingehalten werden. Das betrifft vor allem die Technischen Baubestimmungen der Länder, die zum Beispiel Brandschutz, Belüftung und Belichtung regeln.

„Genug ist genug“: Hält sich ein Bauvorhaben an den vereinbarten Grundstandard und an die geltenden Gesetze, bewegt es sich rechtlich auf festem Boden. Nennen die Technischen Baubestimmungen etwa eine Vorgabe zur Geschosshöhe, genügt genau diese. Ob vergleichbare Neubauten höhere Decken haben oder DIN-Normen mehr vorsehen, spielt keine Rolle. Die Parteien dürfen für eine konkrete Frage aber ausdrücklich einen höheren Komfortstandard vereinbaren.

Fehlen gesetzliche Vorgaben: Dann bleibt es grundsätzlich bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts. Eine ausdrückliche Vereinbarung muss eingehalten werden. Gibt es keine, muss das Bauwerk so entstehen, wie es bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist. Bauunternehmer sollen davon aber leichter abweichen können: Ein Hinweis in Textform, etwa per E-Mail, soll genügen. Über Konsequenzen und Risiken der Abweichung müssen sie beim Gebäudetyp E nicht aufklären, anders als beim Bauen nach herkömmlichen Regeln.

Justizministerin Stefanie Hubig sagte: „Bei der Sicherheit machen wir keine Abstriche.“ Verena Hubertz, die Bauministerin, sagte dazu: „Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum.“

Im November 2025 hatten BMJV und BMWSB ein gemeinsames Eckpunktepapier vorgelegt. Anschließend wurden Architektenschaft, Bauwirtschaft und weitere Stakeholder eingebunden, und deren Rückmeldungen flossen in die Vorlage ein.

Auf einen Blick

• Aktueller Status: Referentenentwurf, der an Länder und Verbände verschickt und auf der Website des BMJV bereitgestellt wurde
• Frist für Stellungnahmen der interessierten Kreise: 9. November 2026
• Die Stellungnahmen werden auf der Website des BMJV veröffentlicht
• Auf der Seite des BMJV gibt es auch Antworten auf häufige Fragen

Hintergrund

Gemäß Wikipedia ist der Gebäudetyp E ein Ansatz zur Planung, der seit den 2020er-Jahren verfolgt wird und auf unkompliziertes Bauen abzielt. Grundlage ist ein Vorschlag einer Architektenkammer aus dem Jahr 2022; der Buchstabe „E“ wird als „einfach“ oder auch als „experimentell“ gedeutet.

Hintergrund ist die Rechtsprechung, die sämtliche allgemein anerkannten Regeln der Technik quasi als Mindeststandard setzt. Das gilt unabhängig davon, ob es um bautechnische Erfordernisse oder um Komfortstandards wie größeren Schallschutz geht. Abweichungen sind möglich, lösen bei fachkundigen Baubeteiligten aber umfassende Aufklärungspflichten aus.

Die zentralen Schutzziele der Bauordnungen sollen laut Wikipedia unverändert bleiben, insbesondere Standsicherheit, Brandschutz, Barrierefreiheit und Energierecht. Das Bundeskabinett hatte bereits am 6. November 2024 einen Gesetzentwurf beschlossen. Wegen des vorgezogenen Endes der Wahlperiode wurde das Verfahren aber nicht mehr abgeschlossen.

Eigene Einschätzung

Für Bauherren und Projektentwickler, auch in jungen Unternehmen der Immobilien- und Baubranche, kann der Entwurf Planungssicherheit bringen, weil die Haftungsfrage klarer würde. Offen bleibt, ob Käufer und Banken einen Basisstandard annehmen und wie die Länder ihre Baubestimmungen anpassen. Der Entwurf ist zudem noch nicht beschlossen, Änderungen nach den Stellungnahmen sind denkbar.